건물관리법인의 냉난방시설 및 기타 시설물 등의 교체 비용 세무처리

[문서번호]	서면인터넷방문상담2팀-2170 (2005.12.27)
[제 목]
건물관리법인의 냉난방시설 및 기타 시설물 등의 교체 비용 세무처리
[요 지]
건물관리법인에 귀속되지 아니하는 것으로 명백히 확인되는 경우를 제외하고는 수수액은 건물관리법인의 익금에 산입하고, 건물의 냉난방시설 및 기타 시설물 등의 교체 비용으로 실제로 사용되는 때에 손금에 산입
[회 신]
“집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”의 적용을 받는 구분소유자가 다수인 상가 및 사무실 건물을 소유자들로부터 위탁․관리하며 입주자로부터 관리비 수수료를 받아 운영하고 있는 법인이 상가 및 사무실 건물 유지를 위한 집행비 중 건물의 냉난방시설 및 기타 시설물 등의 교체 비용을 추가로 징수하는 금액은 위탁관리계약의 해지 시에 시설물 등의 교체에 사용하지 아니한 잔액을 건물소유주에게 반환하기로 약정되어 있는 등 그 금액이 건물관리법인에 귀속되지 아니하는 것으로 명백히 확인되는 경우를 제외하고는 동 금액은 법인의 익금에 산입하고, 건물의 냉난방시설 및 기타 시설물 등의 교체 비용으로 실제로 사용되는 때에 손금에 산입하는 것입니다.
[관련법령]	법인세법 제4조 【실질과세】
	법인세법 제15조 【익금의 범위】

1. 질의내용 요약

질의법인은 󰡒집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률󰡓의 적용을 받는 구분소유자가 다수인 상가 및 사무실 건물을 소유자들로부터 위탁받아 관리하며 입주자로부터 관리비 수수료를 받아 운영하고 있음. 상가 및 사무실 건물 유지를 위한 집행비 중 건물의 냉난방시설 및 기타 시설물(법정 감가상각 내용연수 3～5년에 해당) 등의 교체 시 감가상각의 적용방법 갑설) 냉난방시설 등은 사실상 구분 소유자 다수라 할 것으로 건물관리법인의 소유자산으로 볼 수 없어 감가상각을 할 수 없다. 을설) 소유자로부터 냉난방시설 및 기타 시설물 등의 교체비용을 받아 익금으로 산입한 연도에 손금에 산입한다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 법인세법 제4조 【실질과세】 ① 자산 또는 사업에서 생기는 수입의 전부 또는 일부가 법률상 귀속되는 법인과 실질상 귀속되는 법인이 서로 다른 경우에는 그 수입이 실질상 귀속되는 법인에 대하여 이 법을 적용한다. (1998.12.28. 개정) ② 법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 소득․수익 등의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 이를 적용한다. (1998.12.28. 개정) ○ 법인세법 제15조 【익금의 범위】 ① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다. (1998.12.28. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 법인세법 시행령 제11조 【수익의 범위】 법 제15조 제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 한국표준산업분류에 의한 각 사업에서 생기는 수입금액(도급금액․판매금액과 보험료액을 포함하되, 기업회계기준에 의한 매출에누리금액 및 매출할인금액을 제외한다. 이하 같다). 다만, 법 제66조 제3항 단서의 규정에 의하여 추계하는 경우 부동산임대에 의한 전세금 또는 임대보증금에 대한 수입금액은 금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 이자율(이하 󰡒정기예금이자율󰡓이라 한다)을 적용하여 계산한 금액으로 한다. (1998.12. 31. 개정) 10. 제1호 내지 제9호외의 수익으로서 그 법인에 귀속되었거나 귀속될 금액 (1998.12.31. 개정)

나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

【분류/일자】법인46012-3129, 1996.11.11. 【질의】 당사는 타인소유의 건물인 오피스텔(소유주 다수)을 소유자들로부터 건물관리용역을 위탁받아 건물 관리하는 법인체임. (관리비 수입 및 그 비용은 당사의 귀속으로 하여 운영을 하고 있으며 당사의 이익은 입주자들에게 받는 관리비수수료 및 관리비차액 등임) 질의 : 향후 건물에 고액의 수선비가 발생 지출될 것을 예상하여 특별수선충당금 목적으로 현재의 실입주자에게 매월 일정금액을 평수만큼 안분하여 관리비로서 부과징수를 하였을 경우와 추후에 수선비가 발생하여 지출하였을 때 특별수선충당금(당사가 임의 설정한 과목)에 대해 다음과 같이 하였을 경우 적정한 회계 및 세무처리

나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

다음 1) 특별수선충당금을 관리비매출로 계상하고 추후 수선비가 발생하여 지출할 경우 【회신】 귀 질의의 경우 오피스텔의 건물관리용역을 위탁받아 건물을 관리하는 법인이 매월 관리비를 징수함에 있어 추후 당해 건물에 대한 고액의 수선비가 발생될 것을 예상하여 특별수선의 목적으로 실입주자에게 평수에 비례하여 매월 일정액을 관리비에 포함 징수하는 금액은 위탁관리계약의 해지 시에 수선에 사용되지 아니한 잔액을 건물소유주에게 반환하기로 되어 있는 등 그 금액이 건물관리법인에 귀속되지 아니하는 것으로 명백히 확인되는 경우를 제외하고는 동 금액은 법인의 익금에 산입하고, 건물의 수선비로 실제로 사용되는 때에 손금에 산입하는 것임. 【분류/일자】서이46012-11075, 2002.05.23. 【제목】 주상복합건물 관리법인이 입주자로부터 징수하는 일반관리비와 청소비 및 전기․수도․가스 등의 사용료와 건물보험료 등의 ‘수익’ 해당 여부 【질의】 아파트 및 오피스텔과 근린생활 시설 등이 있는 주상복합건물을 관리하는 법인이 동 건물을 관리하고 그 입주자로부터 일반관리비와 청소비 및 전기, 수도, 가스 등의 사용료와 건물전체를 대상으로 하는 보험료 등을 받는 경우 법인의 매출액에 해당하는 부분은 어디까지인지.

나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

【회신】 귀 질의의 경우 아파트 및 오피스텔과 근린생활 시설 등이 있는 주상복합건물을 관리하는 법인이 동 건물을 관리하고 그 입주자로부터 일반관리비와 청소비 및 전기, 수도, 가스 등의 사용료와 건물전체를 대상으로 하는 보험료 등을 징수하는 경우 그 징수한 금액 중 당해 법인에게 귀속되지 아니하는 것으로 명백히 확인되는 금액을 제외하고는 법인세법 제15조의 규정에 의하여 각 사업연도 소득금액의 계산 시 이를 익금에 산입하는 것임. 【분류/일자】서이46012-10368, 2001.10.17. 【질의】 (업무내용) 󰡒질의회사󰡓는 ○○시 ○○구 ○○동 일대에 3,000여 중소유통업체가 입주한 󰡒○○시 ○○유통센터󰡓를 관리하기 위해서 설립한 상법상의 영리법인으로서, 󰡒질의회사󰡓는 대규모단지를 관리하는데 소요되는 전기료, 수도료, 가스료, 기타 경비에 충당키 위해서 입주업체로부터 관리비를 부과, 징수하는 것이 그 주요업무임. 또한, 󰡒질의회사󰡓는 입주업체로부터 징수한 관리비를 수입금액(익금)으로 하고, 단지관리에 소요되는 전기료, 수도료, 가스료, 인건비 등을 그에 대응하는 비용(손금)으로 회계처리하고 있음. (질의내용) 󰡒질의회사󰡓가 관리하는 단지는 쓰레기소각장, 냉난방설비 등 대규모수선을 요하는 시설들이 있어서 예기치 못한 대수선에 소요되는 경비에 충당코자 󰡒특별수선충당금󰡓이라는 명목으로 관리비부과, 징수 시 입주업체로부터 일정액을 징수하고 있는데 이는 법인세법상 익금에 해당하는지.

나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

【회신】 집단 상가를 관리하는 법인이 상가관리비에 포함하여 입주자로부터 징수하는 금액 중 자기의 종업원에 대한 퇴직급여에 충당하기 위한 금액과 자기가 관리하는 시설물의 대수선에 사용하기 위한 금액은 그 금액을 다른 용도로 사용하지 아니하기 위하여 법인명의의 예금통장으로 별도 관리하더라도 법인세법시행령 제11조의 규정에 의하여 그 법인의 수익에 해당하는 것임.